Locales reconvertidos en viviendas: el Banco de España vigila los cambios del mercado inmobiliario

En su Memoria Anual de Supervisión, el organismo se muestra confiado en un entorno en el que el turismo sigue tirando con fuerza de la economía y el mercado laboral resiste, manteniendo a salvo este segmento del mercado. «Donde hay más problemas es en centros comerciales», reconocen desde la institución.

Para evitar caer en la espiral que afecta a países del entorno, el Banco de España recomienda «evaluar muy bien« nuevos escenarios, muchos de ellos surgidos a raíz de la pandemia, y que pueden impactar en la valoración que estos activos tienen de los bancos. Sin ir más lejos, las nuevas fórmulas de trabajo en las empresas. »Cada vez hay más teletrabajo, muchos comercios realizan gran parte de sus transacciones por la vía digital y los puntos de venta pueden sufrir», señala Mercedes Olano, directora general de la Dirección General de Supervisión del Banco de España.

«Estamos viendo mucho la transformación de locales comerciales en viviendas», añade. Y, aunque no es el escenario central, el supervisor advierte de que «si todo el mundo teletrabajara o los comercios dejaran de tener puntos de venta en la calle podríamos tener algún problema en ese sentido».

El peso del crédito inmobiliario comercial en la banca española rondaba el 4% del total de crédito a finales de 2023, frente al 6% en Europa. Pero vigilar las vulnerabilidades resulta clave, por lo que el organismo ha desplegando medidas, tal y como solicitó el BCE, para evaluar «la fase cíclica del mercado y la evolución de los precios de los inmuebles, los flujos de renta generados por ellos y las condiciones y fuentes de financiación en este sector, así como la interrelación con otros sectores económicos y financieros».

Según la información del Colegio de Registradores, con datos hasta el segundo trimestre de 2023, en el último año se ha producido una caída interanual del 2,8% en el número de nuevas compraventas de estos inmuebles.

Al mismo tiempo, en este período se observó un descenso interanual del 24,8% de los nuevos préstamos garantizados por este tipo de establecimientos. «De consolidarse de manera persistente este descenso de la actividad, podría tener mayores implicaciones para los precios de los inmuebles comerciales y para la actividad económica y la estabilidad financiera», indica el supervisor en su Memoria Anual.

Adicionalmente, conviene señalar que el saldo de préstamos sobre inmuebles comerciales en el balance de los bancos españoles es relativamente reducido en comparación con el destinado a la vivienda: suponía a finales de 2023 un 8% del saldo del crédito total al sector privado de las entidades, frente al 44% que representaba el saldo de préstamos sobre inmuebles residenciales.

En todo caso, el riesgo de crédito y la posible relajación de las exigencias sigue siendo prioridad absoluta del supervisor, también en Europa, donde prima el modelo de banca comercial. En este punto, los supervisores tabién han afilado su vigilancia sobre la forma en la que los bancos se relacionan con sus clientes a la hora de comercializar distintos productos.

También hipotecas. De hecho, el Banco de España ha desvelado que, bajo el paraguas del BCE, se ha llevado a cabo una amplia inspección sobre este tipo de préstamos en el que «hay tres entidades españolas involucradas» sobre las que se habría detectado un déficit de provisiones.

Respecto a los planes del Gobierno para estimular la oferta inmobiliaria y así relajar los precios en zonas tensionadas, el Banco de España se muestra prudente ante medidas como los procesos para agilizar las licencias a las promotoras. Aunque el organismo comandado por Pablo Hernández de Cos deja claro que no detecta riesgos en el mercado, cree que conviene vigilar la evolución del sector promotor que, en todo caso apenas representa un 8% del total del crédito inmobiliario.

«Estaremos de acuerdo con toda flexibilización admnistrativa que no afecte a la valoración correcta de las viviendas», indican desde el supervisor. «Uno de los logros que hemos conseguido en los últimos años es que los valores de los colaterales sean adecuados para los supervisores, y eso no se puede poner en riesgo», añaden.