Lo que los propietarios de pisos de alquiler deberían saber sobre la nueva ley de Vivienda

La nueva Ley por el Derecho a la Vivienda, aprobada el pasado mes de febrero y tramitada por procedimiento de urgencia, entrará en vigor previsiblemente antes de finales de año, tras el debate sobre su totalidad celebrado recientemente en el Congreso de los Diputados. Conocer los pormenores de la nueva norma resulta fundamental tanto para quienes poseen una casa en alquiler en la actualidad como para aquellos que están pensando en invertir en una vivienda para alquilar.

Dentro de las nuevas medidas impulsadas a través de la Ley de Vivienda 2022, una de las más polémicas es la capacidad que se brinda a las autonomías para declarar «zonas tensionadas», en las que podrá congelarse o limitarse el precio del alquiler. Para que un barrio o distrito sea considerado tensionado, la cuantía dedicada al pago de la vivienda debe superar el 30% de los ingresos netos medios de los hogares, tanto si se trata de cuotas hipotecarias como de rentas de alquiler. También entrarán dentro de esta categoría los barrios cuyos precios de alquiler o compra hayan sufrido una subida de al menos un 5% respecto al incremento del IPC de cada comunidad autónoma durante los últimos cinco años.

La normativa también permitirá a los titulares de un contrato de alquiler residentes en una zona tensionada solicitar una prórroga extraordinaria del contrato por un periodo de tres años, manteniendo el precio de renta, aunque esta sí podrá subir conforme al IPC.

Estas posibles limitaciones en los precios del alquiler se suman a las todavía vigentes como consecuencia de las medidas económicas aprobadas por el Gobierno el pasado mes de marzo con motivo de la Guerra de Ucrania. Según este paquete de medidas, los arrendadores no podrán subir las rentas del alquiler más de un 2% durante el presente año en todos aquellos contratos que cumplan la anualidad vigente en el contrato hasta diciembre de 2022.

Sin duda, uno de los aspectos de la Ley de Vivienda 2022 que más preocupa a los propietarios son los cambios en la fiscalidad que supondrá. En la práctica, esta legislación afectará sobre todo a los pequeños propietarios, con menos de 10 viviendas en propiedad, ya que las bonificaciones fiscales que percibirán a través del IRPF se reducirán desde el 60% actual hasta el 50%. No obstante, también se contemplan algunos casos que contarán con mayores incentivos fiscales.

Los propietarios que alquilen su vivienda por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años o firmen un nuevo contrato después de reformar o rehabilitar su vivienda podrán optar a una bonificación del 60% y en caso de alquilar a la Administración Pública o a una ONG que lo destine a alquileres sociales, esta se eleva hasta el 70%. Además, los arrendatarios de una vivienda ubicada dentro de un área tensionada que decidan bajar el alquiler un 10% obtendrán una bonificación del 90%.

Para los grandes propietarios, poseedores de más de 10 viviendas o una superficie construida superior a 1.500 metros cuadrados, la principal novedad de la Ley de Vivienda 2022 es la obligación de adaptar los precios de renta de estos contratos al índice de referencia de la zona, una estadística oficial aún pendiente de elaborar. La normativa también establece un plazo de 18 meses desde su aprobación definitiva para aplicar estas limitaciones. Según estimaciones del Gobierno, estas modificaciones normativas para grandes propietarios afectarían a 150.000 viviendas de alquiler en nuestro país.

Por otro lado, los Ayuntamientos tendrán la potestad de aumentar los impuestos a las viviendas vacías a través del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, imponiendo recargos que pueden ir desde el 5% hasta el 150% si el inmueble permanece desocupado de forma injustificada durante un tiempo prolongado.

La nueva Ley de Vivienda de 2022 también incluye medidas para incentivar el crecimiento del mercado de viviendas públicas de alquiler, una acción reclamada por el sector desde hace varios años. Entre ellas, destaca la creación de un Fondo Social de Vivienda en Alquiler o la creación de la figura de «vivienda asequible incentivada», con la que se pretende incentivar los alquileres de precios reducidos a través de beneficios fiscales para los propietarios.

Además, esta nueva ley también afectará a los promotores, que deberán reservar un 30% de las viviendas de cualquier promoción de obra nueva para el alquiler público, de las que la mitad estarán destinadas a alquileres sociales.

Según Ione Belarra, ministra de Derechos Sociales y Agenda 2023 e impulsora de la nueva normativa, «esta ley protege a los inquilinos, se lo pone fácil a los pequeños propietarios y exige responsabilidad a los grandes propietarios». Sin embargo, el sector inmobiliario recibe esta nueva ley con reticencia y cautela, señalando la escasez de la oferta en un mercado de demanda creciente como el principal problema del sector del alquiler.

Para Joan Clos, presidente de la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL) las nuevas medidas son insuficientes para dinamizar el mercado de alquiler español, que actualmente solo supone el 23% del total de las viviendas españolas, muy por debajo de la media europea, situada en torno al 40%. Ferrant Font, director de Estudios de pisos.com, destaca que estas medidas de control de las rentas suponen un «elemento disuasorio para la inversión en la vivienda en alquiler», aunque también afirma que «la vivienda sigue siendo un activo al que dirigir el ahorro mientras otras inversiones resultan más volátiles dentro de un escenario de posible recesión».

Por su parte, desde el Sindicatos de Inquilinos también dudan de la eficacia de las nuevas medidas para conseguir alquileres a precios asequibles y se apunta que la regulación de los precios de este mercado debería tener en cuenta las rentas de las familias. Muchas de ellas tienen dificultades para pagar un piso de alquiler en España que, en septiembre de 2022, alcanzó los 10,20 euros por metro cuadrado, según el informe trimestral de alquiler de pisos.com. Finalmente, al ser las comunidades autónomas y los ayuntamientos los responsables de aplicar esta norma, también existe incertidumbre la sobre la efectividad real de la nueva ley.

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