Más de 7.000 propietarios de Granada, pendientes de la regulación de los alquileres

Entre las cuestiones más relevantes y polémicas que se han hecho públicas del borrador de esta ley figura que los grandes propietarios de pisos en España, aquellos que tengan más de diez inmuebles en zona urbana y sean personas jurídicas, estarán forzados a bajar el precio del alquiler en las zonas que se declaren «tensionadas», teniendo en cuenta un índice de precios que aún está por definir. A los propietarios que no sean grandes tenedores, es decir los que tengan menos de diez viviendas, se les van a congelar los precios de alquiler pero a cambio tendrían importantes incentivos fiscales.

Las propuestas que han salido a la luz han bastado para encenderlas las alarmas en el sector inmobiliario granadino, por más que Andalucía, en tanto que las competencias de vivienda son de las comunidades, se haya apresurado a garantizar que no aplicará las medidas para limitar el precio del alquiler. El Gobierno de Juanma Moreno ha asegurado de hecho que «protegerá a los andaluces que han ahorrado y cuentan con una propiedad» frente al «atropello» que plantea la nueva norma.

En la diana de la nueva ley, como principales afectados, estarán los propietarios de diez inmuebles urbanos, que en la provincia de Granada son 7.204, según los datos publicados por agencias a partir de la información de la Dirección General del Catastro, dependiente del Ministerio de Hacienda.

En todo el país hay alrededor de 270.000 titulares de más de diez inmuebles, aunque el registro no especifica si son de propiedad pública o privada, si son viviendas, garajes o trasteros o si se trata de personas físicas o empresas. Según las estimaciones del Gobierno, estos grandes tenedores concentran el 15% de las viviendas de alquiler.

Lo que confirman los mismos datos del Catastro es que Granada es una ciudad de rentistas, concretamente la número once de España con más grandes tenedores (7.204) y la segunda de Andalucía, solo por detrás de Málaga (8.927).

El grueso de estos grandes propietarios (6.158) tienen entre once y 25 bienes, otros 727 tienen entre 26 y 50 inmuebles y 319 sobrepasan el medio centenar. «En Granada tenemos muchos propietarios de más de diez pisos y los que yo trato y conozco son personas normales, profesionales que han ido acumulando propiedades con ahorro, con buena inversión o que son hijos que han recibido el esfuerzo de sus padres para tener estos inmuebles». El presidente de la Asociación de Inmobiliarias de Granada, José Manuel Fernández, retrata así al gran propietario granadino y huye del concepto de rentista, al que le ve connotaciones negativas. «Prefiero hablar de ahorradores».

«A esta ley le falta debate y le sobra confrontación», opina Fernández, que cree que es pronto para valorar efectos que podría tener en Granada, aunque teme que se traduzca en una reducción de la oferta de alquiler.

«Hay propietarios con determinada formación económica y jurídica que no se asustan pero otros que enseguida se preocupan y te plantean la posibilidad de vender. Están por ver los efectos, también puede suponer que ayude a potenciales compradores de vivienda habitual o para que las compren otros inversores que asumen más riesgo», analiza José Manuel.

Además de los grandes rentistas, en Granada hay otros 630.588 tenedores de menos de diez inmuebles urbanos. En su caso, el precio de alquiler se congelaría si están en zonas tensionadas y los contratos tendrían que prorrogarse en las mismas condiciones. Para estos pequeños propietarios y personas físicas, el Gobierno apostará por la fórmula de los incentivos fiscales para contrarrestar la congelación de precios. Desde la Asociación de inmobiliarias rechazan que Granada, con un precio medio de 8,44 euros por metro en las viviendas de alquiler de la capital, sea una zona especialmente tensionada, a pesar exista una gran demanda de vivienda de alquiler.

«La limitación de precios llega en un momento poco adecuado, ya que se está produciendo en mercados en los que el acceso a la vivienda es más dificultoso, como en las grandes capitales que ya se están experimentando caídas de precios muy importantes desde hace meses», valora el director de Estudios de pisos.com, Ferran Font.

En el caso concreto de Granada capital, según este portal, el precio medio del alquiler ha bajado un 12% con respecto a 2019, antes de la pandemia. Así, la misma vivienda de cien metros cuadrados que se alquilaba a 959 euros en septiembre de 2019 tiene una mensualidad media de 844 euros dos años después.

«Estas medidas pueden provocar una menor inversión por parte de los propietarios que van a ver como la rentabilidad de las viviendas que tenían en alquiler, ya sean una o más de diez, puede verse en entredicho. En este sentido, su interés por mantener o reformar cualquier inmueble posiblemente baje y provoque un envejecimiento del parque de viviendas», subraya Font.

Por otro lado, entiende que la regulación de puede provocar una reducción en el parque de viviendas de alquiler, «ya que los pequeños propietarios están menos interesados en un producto que ofrece menos rentabilidad o en un mercado en el que se sienten menos protegidos».

Los expertos granadinos consultados coinciden en que la intervención una práctica poco efectiva para bajar precios y entienden que puede conseguir el efecto contrario. Así opina Raúl Ortiz, gerente de Inmobiliaria Uno y vicepresidente de la Asociación nacional de expertos inmobiliarios. «El mero anuncio de la ley ha generado inquietud entre los propietarios, si se lleva a cabo lo que va a conseguir es que se queden más pisos vacíos y haya menos oferta en el mercado porque los propietarios van a optar por no alquilar», afirma rotundo.

«En Granada, el Centro, el PTS que tiene mucho auge y los pueblos de más de 15.000 habitantes del Área Metropolitana pueden considerarse zonas tensionadas, pero incluso aquí no podemos hablar de alquileres muy caros. En Armilla tenemos viviendas de cien metros por 500 y 600 euros», resume Ortiz.

En la misma línea se expresa Ramón Casas, de Acierta Inmobiliaria de Granada. «La experiencia nos dice que cada vez que se han modificado las normativas, por ejemplo con la ampliación del contrato de alquiler de tres a cinco años, se crea inseguridad en los propietarios. Entonces ya se pusieron pisos a la venta y ahora volverá a pasar. Las leyes intervencionistas son totalmente contraproducentes en materia de alquiler», asegura.

Por su parte, el portavoz del portal inmobiliario Idealista, Francisco Iñareta, tampoco duda de que la nueva ley sería una mala noticia no solo para los propietarios sino para las personas que están buscando una vivienda.

«Las medidas que se proponen ya se han probado en otros mercados como Cataluña y no han funcionado. Es trasladar un error local a todo el Estado. El control de precios de alquileres ha supuesto la desaparición del 40% de la oferta disponible en Barcelona y los ciudadanos ya están sufriendo la enorme dificultad que supone ahora encontrar un alquiler», alega.

«La pandemia nos ha mostrado, dentro de su dureza, que la mejor receta para reducir los precios es aumentar la oferta, para lo que hay que llevar a cabo políticas que incentiven la aparición de más viviendas en el mercado y olvidar las medidas punitivas que acabarán siendo nocivas», concluye.