La generación condenada a no ser propietaria de vivienda en Granada

En los últimos días, en el contexto de la habitual bronca política, la crítica situación del acceso a la vivienda sí ha irrumpido con fuerza en la agenda nacional. El Gobierno central ha amenazado con restringir la financiación a las comunidades que no apliquen la Ley de Vivienda para regular los precios y el PP ha respondido con el anuncio de una ley alternativa que contrarreste «la chapuza». De forma paralela, la Junta prepara la nueva Ley andaluza de Vivienda encaminada a reducir el desequilibrio entre oferta y demanda.

Las voces expertas claman por una alianza público y privada para solucionar un problema con múltiples aristas y extendido a todo el territorio nacional, que en el caso de Granada se ha agravado especialmente en el último año. Un rompecabezas que, además, tiene en la capital sus piezas particulares, por la especialización del mercado en pisos estudiantes y por el fuerte auge de los pisos turísticos, que han reducido la oferta general y han elevado los precios a máximos históricos.

El pasado mes de septiembre, el precio de la vivienda en venta en Granada alcanzó su récord: 2.258 euros de media por metro cuadrado en la capital, a lo que hay que sumar doscientos euros más por metro en zonas 'VIP' como el distrito Centro. Los precio acumulan además un subidón del 15% en el último año, el mayor encarecimiento que se recuerda desde la crisis inmobiliaria, según los datos de Idealista, uno de los principales portales de referencia.

Con el alquiler ocurre exactamente lo mismo: hay menos oferta que nunca y los precios están en niveles récord ( 9,8 euros por metro cuadrado en la capital en septiembre). Esto significa que el alquiler de una vivienda de 90 metros cuadrados se llevaría el 46% de los ingresos de un hogar monosalarial en el que entren 1.800 euros al mes. Una proporción que supera de largo el 30% que la propia ley vigente considera que no debe sobrepasarse.

La patronal de empresarios de la construcción Fadeco, alineada con el espíritu del nuevo proyecto legislativo que prepara el Gobierno andaluz, entiende que la solución no es intervenir vía precio sino vía oferta.

El gerente de la Asociación de Promotores y Constructores de Granada, Francisco Martínez Cañavate, explica que, según las estimaciones basadas en los datos nacionales de creación de hogares del INE, en Granada cada año 4.340 familias o jóvenes que buscan emanciparse demandan una vivienda, mientras que en el último año se vendieron 2.623. «La gente se arregla con la segunda mano pero vamos muy mal», resume. Los cálculos de la entidad que aglutina a los empresarios del sector cifran en más de 10.000 unidades el déficit de viviendas embalsado en Granada desde que se bajó el ritmo de construcción, lo que afecta a jóvenes y familias que pese a tener empleo no aceden a una propiedad.

En este escenario, el sector demanda incentivos para poder construir más rápido, con plazos más ágiles para desbloquear el suelo y fórmulas para financiar la urbanización y romper el círculo vicioso. «Necesitamos mecanismos que agilicen nuevos proyectos de viviendas asequibles, empezando por la generación de la materia prima: el suelo urbanizado. No es lo mismo invertir sabiendo que en cinco años puedes construir que enfrentarte a un proceso de entre 12 y 15 años como ahora», explica Martínez Cañavate.

Los promotores andaluces reclaman incluso a la administración que proceda a declarar la situación de emergencia, para asimilar la construcción de nuevas viviendas en las ciudades al procedimiento que se usa para obras en sequía, por ejemplo. «En Granada falta suelo nuevo, solo está resuelto en La Azulejera y los Oestes. Ogíjares, por ejemplo, está tramitando su plan general eso supone años hasta poder construir y costes muy altos no financiables. Necesitamos fórmulas para que la administración apoye al que se decide a urbanizar suelo. En Granada no tenemos ahora mismo el problema de Málaga, pero o lo enfrentamos ya o en diez años será inabordable», concluye.

A día de hoy, ni un profesor de la UGR de 36 años con un buen sueldo puede comprarse una vivienda en el centro de Granada. Lo sabe por experiencia propia el onubense José Manuel Torrado Rodríguez, del Departamento de Sociología UGR. Más allá de sufrir el problema directamente, su amplia carrera investigando sobre sociología urbana y vivienda al frente de Movives Lab –el grupo que codirige junto al profesor Ricardo Duque en la UGR– le han permitido constatar empíricamente otras claves, como que la exclusión de los jóvenes del mercado no solo se explica por la ley de la oferta y la demanda.

«Se cree que los precios suben porque hay poca oferta, pero la evidencia empírica dice que en España esto no siempre es así, también cuando había mucha oferta se dispararon. Los precios se mantienen altos e inaccesibles para los jóvenes por otros factores como que la oferta limitada se acumula en determinados sectores poblacionales, con más recursos», esgrime el profesor.

Comprar una vivienda es, según explica el experto, la base del bienestar para un español. «Y una vez que son propietarios no la sueltan por un precio más bajo del que la compraron, lo que sostiene los precios a lo largo plazo», explica. Más allá de los grandes propietarios, hay familias normales que tienen el ahorro de sus vidas concentrado en dos o incluso más inmuebles. «La implicación que esto tiene es que los jóvenes solo acceden a la vivienda si tienen prácticas de apoyo intergeneracional. Esto es, o heredan, o los padres les dan la ayuda para la entrada o les permiten vivir en una casa familiar hasta que ahorren», analiza.

Ademas, hay dos factores específicos que en Granada mantienen alejados a los jóvenes de la vivienda. El primero son los pisos de estudiantes. En la ciudad las familias tradicionalmente han tenido la tendencia de acumular vivienda para alquilar a los universitarios. «El efecto es brutal en Granada y provoca que la diferencia de precios de alquiler entre los barrios ricos y pobres sea mínimo. Es, de hecho, más rentable comprar una casa como inversión en Casería de Montijo, porque lo vas a alquilar a estudiantes por 600 euros al mes y lo vas a amortizar como rentista antes que si compras una vivienda en el Centro», señala.

El segundo problema, que ahora van a estudiar ahora a fondo en la UGR gracias al proyecto de investigación que les ha concedido el Gobierno central, es el efecto del alquiler turístico, que da retornos muy altos a los propietarios a corto plazo en las zonas más cotizadas de la ciudad. «Estos dos factores llevan a una especialización muy fuerte del mercado urbano en Granada. El parque de viviendas bueno se destina a alquiler turístico y el viejo, en su fase final, a los estudiantes, por lo que queda una oferta para hogares muy exigua... En este contexto los precios están en máximos históricos», concluye.

La ecuación se complica si se tienen en cuenta otros factores como que el porcentaje de viviendas vacías (una de cada seis) y de viviendas secundarias en Granada es más alto que en el conjunto de España. Lo apunta uno de los mayores expertos del país en materia de vivienda, el economista motrileño Julio Rodríguez, ex director de Caja Granada y del Banco Hipotecario y una de las voces a las que el Ministerio escucha para elaborar planes de vivienda. En su opinión, el problema «no lo resuelve el aumento a toda costa de la construcción de nuevas viviendas, circunstancia que provoca mayores aumentos de precios, caso de España en los dos últimos auges inmobiliarios». La solución pasa, a su juicio, por reforzar la construcción de nuevas viviendas protegidas, entre cuarenta y cincuenta mil anuales en España durante un periodo prolongado.

Rodríguez recuerda que entre 2008 y 2010 se terminaban en Granada más de mil viviendas protegidas al año, según el Ministerio de Vivienda. «Sin embargo, en la última década la construcción de vivienda protegida destinada al alquiler es simbólica. En 2023 solo hubo 179 calificaciones provisionales y en el primer trimestre de 2024 ninguna», apunta. «La obra nueva está creciendo con fuerza en Granada, posiblemente superando las 2.000 viviendas en este ejercicio. Pero muchas se destinarán a inversores y a segundas residencias por lo que no van a resolver el problema del acceso a los jóvenes. Los ayuntamientos deben de destinar el suelo cedido en los nuevos desarrollos inmobiliarios a la construcción de VPO para alquiler y no monetizar dichas cesiones», concluye.